De Casus
Een eigenaar wil ‘optoppen’ en een extra verdieping aanbrengen op zijn woonappartement (bouwplan), maar hij heeft hiervoor geen toestemming gekregen van de vergadering van eigenaars (VvE). De eigenaar vraagt een vervangende machtiging aan (artikel 5:121 BW) bij de kantonrechter, die deze machtiging verleent. In hoger beroep vernietigt het Hof deze beslissing, waarom?
De kantonrechter
De
kantonrechter heeft de vervangende machtiging verleend omdat de VvE de
toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd voor het optoppen (toevoegen
van een extra bouwlaag).
“De kantonrechter vernietigde het besluit om toestemming te weigeren (§ 3.2
van de beschikking). Omdat de vergadering de vereiste toestemming zonder
redelijke grond had geweigerd, achtte de kantonrechter zich op grond van
artikel 5:121 BW bevoegd om [verweerder] te machtigen om bij gebreke van
toestemming van de vergadering van de VvE de dakopbouw te (laten) realiseren
conform de verleende omgevingsvergunning”.
Het Hof
Het Hof heeft de beslissing van de kantonrechter vernietigd. Het bouwplan behelst een extra bouwlaag aan het appartementencomplex, te bestemmen en gebruiken als privé-deel bij het appartement(srecht) (dus niet voor gemeenschappelijk gebruik). Volgens het vigerend splitsingsreglement is hiervoor toestemming nodig van de VvE. Maar is dat voldoende? In dergelijke situaties kan - naast die toestemming - ook een wijziging van de akte van splitsing noodzakelijk zijn. Dat is bijvoorbeeld het geval als door de handelingen waarvoor de machtiging wordt gevraagd (in plaats van de niet gegeven toestemming), strijd met de splitsingsakte zal ontstaan. De machtiging vervangt immers die toestemming (van de Verenging van Eigenaars (VvE)). Uit de wet vloeit dan voort dat een toestemmingsbesluit (of de vervangende machtiging) van de VvE, dat in strijd met de splitsingsakte zou zijn, nietig is (artikel 2:14 BW juncto artikel 5:129 lid 1 BW).
Het Hof: ‘Een dergelijke situatie doet zich hier voor. Met de realisatie van het bouwplan zal immers een andere indeling van het gebouw ontstaan dan de indeling die in de splitsingsakte en op de splitsingstekeningen staat. Het huidige dak wordt grotendeels veranderd in een vloer (voor de opbouw) en er komt een nieuwe (vierde) verdieping op het pand, met nieuwe muren, ramen en deuren en met een nieuw dak. Hierover staat niets in de huidige splitsingsakte en de verdieping is ook niet weergegeven op de huidige splitsingstekening. Bovendien zal de nieuwe verdieping (inclusief het op die verdieping geplande terras) door [verweerder] privé worden gebruikt, terwijl volgens de huidige splitsingsakte de muren, ramen, (buiten)deuren en dak gemeenschappelijk zijn. Dit betekent dat realisering van de door [verweerder] gewenste opbouw zonder de daarbij behorende wijziging van de splitsingsakte en -tekening, tot strijd met de akte van splitsing leidt.’
Slot
Met de realisatie van het bouwplan zal (1) een andere indeling van het gebouw ontstaan en (2) zal de nieuwe verdieping (inclusief het daarop geplande terras) privé worden gebruikt, terwijl volgens de splitsingsakte de muren, ramen, buitendeuren en dak gemeenschappelijk zijn. Deze situatie - dat de akte van splitsing moet worden gewijzigd - doet zich mitsdien voor in de onderhavige casus. Het besluit om wel toestemming te geven zou dan nietig zijn. De rechter kan de machtiging (in plaats van die toestemming) dus niet afgeven. Dit betekent dat realisering van de gewenste opbouw zonder wijziging van de splitsingsakte en -tekening leidt tot strijd met de akte van splitsing.
Uit het voorgaande vloeit voort dat geen machtiging op voet van artikel 5:121 BW kan worden verleend om het bouwplan te (laten) realiseren. Het Hof vernietigt dan ook de beslissing van de kantonrechter waarin de machtiging is verleend.
Hof Den Haag 12 november 2024.
Voor meer informatie neemt u contact op met Pieter Schut.