Zonder toestemming van de VvE wil een eigenaar in een complex een dakopbouw realiseren op zijn woonappartement. Betrokken eigenaar is naar de kantonrechter gestapt en heeft deze verzocht het besluit van de VvE te vernietigen en een vervangende machtiging te verlenen.
Afwijzing kantonrechter
Termijn
Dit verzoek is door de kantonrechter afgewezen. Zowel op grond van de
splitsingsakte als op grond van artikel 5:130 lid 2 BW moet het verzoek tot
vernietiging van een besluit worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de
verzoeker van het besluit heeft kennisgenomen of heeft kunnen nemen. Het
verzoek is niet binnen deze termijn ingediend.
Wortelboer doctrine
Verder staat vast dat het dak waarop de dakopbouw gerealiseerd zal moeten
worden, gemeenschappelijk eigendom is. Door het aanbrengen van een dakopbouw op
het gemeenschappelijke dak, wordt het privégedeelte vergroot ten laste van die
gemeenschappelijke eigendom. Het gedeelte waarop de opbouw zou moeten worden
gerealiseerd, is dan niet langer gemeenschappelijk: alleen de betreffende
appartementseigenaar krijgt immers een gebruiksrecht voor dat gedeelte van het
dak. Weliswaar wordt het nieuwe dak van de dakopbouw gemeenschappelijk
eigendom, maar dat doet er niet aan af dat de goederenrechtelijke verhoudingen
gewijzigd worden en dat, in strijd met artikel 5:108 BW, het gebouw niet meer
in overeenstemming is met het daaromtrent in de akte van splitsing bepaalde. De
buitenmuren van de dakopbouw gaan immers ook behoren tot de gemeenschappelijke
schil, waardoor deze groter wordt dan deze nu is. Er is hier bovendien sprake
van (1) een structurele wijziging die niet van (2) tijdelijke aard is en die
zich niet of nauwelijks voor (3) herstel leent. Mitsdien wordt de Wortelboer
doctrine geschonden. Ook hierom is het verzoek niet toewijsbaar.
Vergelijkbare situaties, of toch niet?
Dit ligt anders bij een situatie waar een privédakterras wordt gebouwd, omdat in dat geval enerzijds de omvang van het privégedeelte ongewijzigd blijft en anderzijds de gemeenschappelijke eigendom niet wordt aangetast (het dak blijft immers dak). Deze opbouw van het dak is ook niet te vergelijken met het vestigen van zonnepanelen op een gezamenlijk dak. Ook hier worden (net als bij het dakterras) de goederenrechtelijke verhoudingen niet gewijzigd.
De gevraagde dakopbouw vereist een wijziging van de splitsingsakte waarmee alle eigenaren moeten instemmen. Of met ten minste 80% van het aantal stemmen in combinatie met medewerking van het bestuur (procedure 5:139 lid 1 c.q.2 BW).
Bij weigering op grond van artikel 5:140 BW kan de kantonrechter om een vervangende machtiging worden verzocht. Als en wanneer ten minste de helft van het totaal van de in de akte van splitsing opgenomen stemmen voorstander van die wijziging is. Een dergelijk verzoek is hier niet aan de orde, immers heeft eiser op de vergadering geen voorstel tot wijziging van de splitsingsakte voorgelegd. In plaats daarvan heeft eiser een bouwtekening en de benodigde vergunningen overgelegd met het verzoek om toestemming van de vergadering.
De verzochte machtiging van artikel 5:121 BW ziet niet op een situatie als de onderhavige waarin strijd met de akte van splitsing zou ontstaan en een wijziging van die akte daarvoor nodig is.
Rechtbank Noord-Holland 12 juni 2023.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Pieter Schut.