Casus
De eigenaar van een appartement op de begane grond wil een gedeelte van de tuin via een erfdienstbaarheid in gebruik geven als toegangsweg voor een naastgelegen kavel.
Rechtsgang en feiten
Noodzakelijk is dan dat de bestaande tuinmuur en de berging van die eigenaar worden verplaatst. De VvE-vergadering heeft hiervoor geen toestemming verleend. Mitsdien is de kantonrechter ingeschakeld voor een vervangende machtiging echter is dit verzoek afgewezen. Het Hof heeft in hoger beroep de beschikking van de kantonrechter bekrachtigd.
Aard in overeenstemming met bestemming?
De kantonrechter heeft terecht overwogen dat zonder toestemming van de VvE een erfdienstbaarheid gevestigd kan worden, maar dan moet de aard van de erfdienstbaarheid wel in overeenstemming zijn met de bestemming conform de splitsingsakte. De bestemming nu is “tuin en berging”. Dat is anders dan de wens van de eigenaar van het appartement en toestemming voor een afwijkend gebruik kan slechts worden gegeven indien (Wortelboer doctrine) dat afwijkend gebruik (1) tijdelijk van aard is, (2) persoonlijk is en (3) op eenvoudige wijze te herstellen is. Indien dit niet opgaat, moet een wijziging van de bestemming plaatsvinden door wijziging van de splitsingsakte.
Tijdelijk of niet tijdelijk, wijziging akte is aanstaande?
In deze verzoekschriftprocedure kan de betreffende eigenaar dus niet bewerkstelligen dat op basis van een belangenafweging ex artikel 2:8 BW toestemming wordt verkregen voor een situatie die blijvend afwijkt van hetgeen in de splitsingsakte is bepaald. Het Hof volgt het betoog niet dat het verzoek betrekking heeft op een tijdelijke situatie die zal kunnen bestaan in afwachting van een wijziging van de splitsingsakte die uiteindelijk nodig is. De situatie die wordt gewenst is niet een tijdelijke, maar een definitieve situatie. Als die eenmaal is gerealiseerd (en er een erfdienstbaarheid is gevestigd), is die in beginsel niet meer terug te draaien. Dat er een wijziging van de splitsingsakte zit aan te komen, is nergens uit gebleken en ligt gelet op de stemverhoudingen tijdens de VvE-vergadering ook niet voor de hand. Er kan dus in ieder geval niet op zo’n wijziging worden vooruitgelopen.
Dode letter in Splitsingsreglement?
De stelling dat “het splitsingsreglement in dat geval een ‘dode letter’ wordt voor zover het splitsingsreglement bepaalt dat de VvE-vergadering toestemming kan verlenen voor een gebruik van een appartement dat afwijkt van de bestemming in de splitsingsakte”, wordt door het Hof terzijde geschoven. Deze bepaling in het splitsingsreglement kan immers worden gebruikt voor een van de bestemming afwijkend gebruik dat wel voldoet aan de ‘wortelboer doctrine’. Het staat de betreffende eigenaar dus niet vrij om zonder wijziging van de splitsingsakte de beoogde toestand, waarbij blijvend de tuin wordt aangewend als inrit ten behoeve van derden, te bewerkstelligen.
Het oordeel
Het verzoek om een vervangende machtiging te verlenen kan reeds daarom niet worden toegewezen en ook de overige verzoeken lopen hierop stuk.
Hof Den Haag 13 juni 2023.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Pieter Schut.