Een appartementseigenaar heeft - met toestemming van de vergadering van eigenaars - een dakopbouw gerealiseerd. Deze opbouw is zowel ‘boven’ zijn eigen appartement als ‘boven’ het naastgelegen appartement. De splitsingsakte en -tekening zijn - na de realisatie - met de nieuwe situatie in overeenstemming gebracht.
Tegenstem en vordering
De eigenaar van het naastgelegen appartement heeft tegen het besluit tot wijziging van de splitsingsakte gestemd. In een procedure wordt onder meer vernietiging van het besluit tot wijziging van de splitsingsakte gevorderd. Bovendien wordt gevorderd dat de wijziging van de splitsingsakte en -tekening ongedaan wordt gemaakt.
Luchtkolom, oordeel kantonrechter
De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW kan de akte van splitsing worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaren. Dat is in casu niet gedaan. Er is een vergaderbesluit waarin tot wijziging van de splitsingsakte is besloten, met 5 stemmen voor en 1 stem tegen. Middels artikel 5:139 lid 2 BW is de wijziging met medewerking van het bestuur geschiedt. Immers, het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste 80% van de stemmen die aan de appartementseigenaren toekomen. In HR 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286 - waarin de Hoge Raad oordeelde over de reikwijdte van artikel 5:139 lid 2 BW - is geoordeeld dat een wijziging van de akte van splitsing die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toegedeeld aan een van de eigenaars slechts volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW, en dus met medewerking van alle appartementseigenaars, kan worden geëffectueerd. Thans moet worden beoordeeld of de wijziging van de splitsingsakte betrekking heeft op een gemeenschappelijk gedeelte van het appartementencomplex of niet. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat niet het geval. Het dak betreft weliswaar een gemeenschappelijk deel, maar de luchtkolom daarboven (ruimte) behoort in beginsel aan geen van de eigenaren toe. De wijziging van de splitsingsakte heeft geen betrekking op het dak, maar op de opbouw die op beide appartementen is gerealiseerd, aldus de kantonrechter.
Van een (inhoudelijke) wijziging aan het gemeenschappelijk gedeelte van het complex is geen sprake, alleen wordt de opbouw van het (gemeenschappelijk) dak verplaatst. Let wel dat de gemeenschappelijke gevels aan de voor- en achterzijde een groter oppervlak bestrijken. Dat grotere oppervlak behoorde echter eerder aan geen van de appartementseigenaren toe. Mitsdien kan ook met vergaderbesluit en uitvoering door het bestuur daarvan (artikel 5:139 lid 2 BW) de akte worden gewijzigd. Deze wijziging van de akte van splitsing kan dus niet enkel volgens de hoofdregel met medewerking van alle eigenaars (artikel 5:139 lid 1 BW) worden geëffectueerd.
Vernietiging artikel 5:140b BW?
Het besluit kan door de rechter worden vernietigd op grond van artikel 5:140b lid 1 BW tenzij er zich een limitatieve afwijzingsgrond uit artikel 5:140b lid 3 BW voordoet. Afwijzingsgronden zijn (1) als de eigenaar die de vordering instelt geen schade lijdt of (2) hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden. Dat eisers mogelijk schade lijden door waardevermindering van hun appartement, acht de kantonrechter wel aannemelijk, echter zijn dit niet de (rechtstreekse) gevolgen van het besluit waarbij de wijziging van de splitsingsakte is goedgekeurd. De schade vloeit immers voort uit het eerder genomen besluit waarbij toestemming is verleend voor de dakopbouw, aldus de rechter.
Rechtbank Den Haag 23 mei 2023, (ECLI:NL:RBDHA:2023:7511).