De meerderheid van de leden van een VvE heeft (in een algemene ledenvergadering) besloten een erfdienstbaarheid van weg te vestigen ten laste van hun appartementencomplex. Een minderheidsgroep van leden/eigenaren wenst uiteindelijk niet mee te werken aan het verlijden van de betreffende akte van erfdienstbaarheid (notariële akte).
Naar de rechter, de eis
Naar aanleiding hiervan is een procedure gestart tegen deze (minderheids)groep om hun medewerking aan de notariële akte af te dwingen. Volgens eisers zijn de gedaagden namelijk verplicht uitvoering te geven aan het besluit van de vergadering.
De wet vereist alle eigenaren, nietigheid
In artikel 5:117 lid 4 BW is bepaald dat in de splitsing betrokken onroerende zaken door de gezamenlijke appartementseigenaren kunnen worden belast met een erfdienstbaarheid. Dus moeten alle eigenaren meewerken aan de akte van vestiging. In dit geval is hiervan geen sprake. Daarom is het besluit in strijd met artikel 5:117 lid 4 BW. Artikel 2:14 lid 1 BW bepaalt vervolgens dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon dat in strijd is met de wet, nietig is tenzij uit de wet iets anders blijkt. Maar in dit geval vloeit uit de wet niets anders voort. Conclusie: het besluit dat tijdens de algemene ledenvergadering is genomen is nietig. Dat een meerderheid wil dat er een erfdienstbaarheid wordt gevestigd, doet aan die nietigheid niet af. Immers het besluit is juist nietig omdat medewerking van alle eigenaren noodzakelijk is. Een nietige rechtshandeling wordt geacht nooit te hebben bestaan en het besluit heeft daarom geen rechtsgevolgen. Juridische (en feitelijke) grondslag ontbreekt mitsdien om uitvoering te geven aan het besluit.
Redelijkheid en billijkheid?
Ook de stelling van eisers dat het niet meewerken door de gedaagden aan de vestiging van de erfdienstbaarheid in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid (onder meer uit artikel 2:8 lid 1 BW en de onderhavige splitsingsakte) biedt geen soelaas. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van strijd met de redelijkheid en billijkheid. Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben (artikel 5:1 BW). Het bestaat onder meer uit de exclusieve bevoegdheid om te bepalen hoe een zaak wordt gebruikt. Het vestigen van een erfdienstbaarheid is een beperking van die eigendom. Dat sommige appartementseigenaren wellicht ook voordelen zouden ondervinden van het vestigen van een erfdienstbaarheid, maakt niet dat alle eigenaren op grond van de redelijkheid en billijkheid gehouden zijn om aan de vestiging mee te werken. De noodzaak tot vestiging van een erfdienstbaarheid ten gunste van het aangrenzende perceel om een conflict met de buurman op te lossen, doet hieraan niet af, temeer daar de vestiging van de erfdienstbaarheid geld oplevert voor de VvE. Bovendien legt het huidige gebruik van de appartementen en het weinige parkeren (nu), onvoldoende gewicht in de schaal omdat het niets zegt over het gebruik in de toekomst.
Misbruik van recht?
Eisers stellen tenslotte nog dat gedaagden misbruik van
recht maken. Ook deze stelling faalt, daartoe is onvoldoende gesteld, aldus de
rechtbank.
De rechtbank heeft de vordering afgewezen. De meerderheid kan de minderheid in
deze mitsdien niet dwingen mee te werken.
Rb. Noord-Holland 11 januari 2023.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Pieter Schut.