Enige eigenaren in een (appartementen)complex zijn het er niet mee eens dat andere eigenaren in hetzelfde appartementencomplex (woon)appartementen kamer gewijs verhuren aan studenten. Maar is dit in strijd met de splitsingsakte?
De akte van splitsing
In de akte van splitsing wordt ter zake bepaald: “De privé-gedeelten zijn bestemd om door de betreffende eigenaar of de gebruiker met zijn eventuele gezin te worden gebruikt als woning.”De stelling van de eigenaren die tegen kamer gewijs verhuren zijn, is: ‘kamerverhuur aan meerdere personen wordt uitgesloten door de woorden’ “met zijn eventuele gezin”omdat er sprake is van een zelfstandige woning die als eengezinswoning moet worden gebruikt.
Vonnis Rechtbank
De Rechtbank heeft deze stelling verworpen. De Rechtbank volgt het verweer van de Vereniging van Eigenaars (VvE). Die stelt dat ‘een relevante beperking omtrent het gebruik van het appartement in heldere bewoordingen in de splitsingsakte casu quo het splitsingsreglement moet zijn vastgelegd’. Volgens de Rechtbank zijn in de tekst van de bepaling onvoldoende relevante aanknopingspunten te vinden dat met het begrip ‘gebruik als woning’is bedoeld bewoning van een zelfstandige woonruimte. Uit de enkele omstandigheid dat in de clausule wordt vermeld dat het appartement is bestemd voor bewoning door de gebruiker en zijn eventuele gezin volgt in elk geval niet dat verhuur aan meerdere gebruikers/huurders is uitgesloten.
Oordeel Hof
In hoger beroep wordt het vonnis vernietigd. Het Hof oordeelt dat kamer gewijs verhuren wel in strijd is met de splitsingsakte. De aan te leggen toetsingsmaatstaf gaat niet zover als de VvE voorstaat, aldus het Hof. De uitleg van de VvE komt erop neer dat de litigieuze bepaling niet meer inhoudt dan dat het appartement gebruikt moet worden voor bewoning (in welke vorm dan ook) en niet als bedrijfsruimte. De woorden in de bepaling zijn “door de betreffende eigenaar of gebruiker met zijn eventuele gezin”, niet “gebruikers met hun eventuele gezinnen”.Dat laatste zou passen indien de eigenaar zijn appartement ook aan meerdere gebruikers zou mogen verhuren die niet in enige relatie tot elkaar staan die als gezin kan worden aangeduid. Het gaat er volgens het Hof om dat de eigenaar zijn appartement alleen als geheel mag verhuren aan een huurder of aan in enig gezinsverband samenwonende huurders (bijvoorbeeld een woongroep). De akte van splitsing staat het opdelen van een appartement in meerdere kamers die afzonderlijk van elkaar worden verhuurd niet toe volgens het Hof. Immers is daarmee geen sprake meer van gebruik van het appartement als één woning, maar van meerdere afzonderlijke wooneenheden.
Cassatie, de Hoge Raad
In cassatie wordt door de VvE onder meer geklaagd dat het
Hof een onjuiste uitlegmaatstaf heeft toegepast en ten onrechte niet heeft getoetst aan artikel 1 Eerste
Protocol bij het EVRM.
De Hoge Raad heeft het beroep echter zonder nadere motivering verworpen
(artikel 81 RO).
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Pieter Schut.