Bij de verkoop van een appartement is gebleken dat de splitsingsakte en splitsingstekening niet meer overeenkomen met de werkelijke (feitelijke) situatie.
Wat klopt er niet?
Enerzijds is een deel van de gemeenschappelijke ruimte feitelijk bij het te verkopen appartement getrokken. Anderzijds worden de bergingen behorende bij het te verkopen appartement gebruikt als woning.
Voorgestelde oplossig
Om de
juridische situatie in overeenstemming te brengen met de feitelijke situatie
heeft de verkoper aangeboden: (1) op haar kosten de splitsingsakte en -tekening
te wijzigen en (2) om een vergoeding (groot € 35.000,-) aan de Vereniging van Eigenaars
(VvE) te betalen.
Een aantal
appartementseigenaren is het niet eens met het aanbod van de betreffende
verkoper
(€ 35.000,-). De aangeboden vergoeding zou niet marktconform zijn omdat - volgens
een taxatierapport - de meerwaarde (van de vierkante meters van de gemeenschappelijke
ruimte die aan verkoper worden toegedeeld alsmede de bestemmingswijziging van
haar bergingen naar woonruimte) € 156.000,- zou bedragen.
Het oordeel van het Hof
Thans heeft het Hof geoordeeld dat de klagende appartementseigenaren zonder redelijke grond hun medewerking aan het wijzigen van de splitsingsakte en -tekening hebben geweigerd. Het Hof leidt uit HR 24 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:286) af dat de voorgenomen aktewijziging voor zover deze betrekking heeft op de toedeling van een gemeenschappelijk gedeelte aan verkoper alleen mogelijk is via de procedure van artikel 5:139 lid 1 BW (alle eigenaren moeten meewerken) en niet via die van artikel 5:139 lid 2 BW (besluit van de vergadering van de Vereniging van Eigenaars met 80% meerderheid).
De door verkoper voorgestelde vergoeding is berekend door het gemiddelde tussen de vierkante meterprijs van een woning en een gemeenschappelijke ruimte in het appartementsgebouw te vermenigvuldigen met het aantal vierkante meters van de gemeenschappelijke ruimte dat met de voorgenomen aktewijziging aan verkoper wordt toegedeeld. Dit komt het Hof redelijk voor gelet op:
a. het moment en de manier waarop de van de splitsingsakte afwijkende situatie ten aanzien van de desbetreffende gemeenschappelijke ruimte is ontstaan;
b. de plek van deze gemeenschappelijke ruimte in het gebouw, en
c. de eigendomssituatie van de bergingen.
De onderhavige gemeenschappelijke ruimte behoort feitelijk al sinds het einde van de jaren negentig tot het appartement van verkoper. Bovendien heeft de VvE destijds toestemming gegeven aan de rechtsvoorganger van verkoper om deze ruimte in gebruik te nemen. De gemeenschappelijke ruimte is een doodlopende gang van ongeveer 90 centimeter breed die louter toegang gaf tot de bergingen van verkoper. Deze ruimte was voor de anderen dus van geen nut. Bovendien behoorden de bergingen waarvan de bestemming wordt gewijzigd naar woonruimte al toe aan verkoper en klagende appartementseigenaren hebben niet toegelicht waarom het redelijk zou zijn dat de gezamenlijke appartementseigenaren aanspraak kunnen maken op de waardestijging die kan optreden door een bestemmingswijziging van een privégedeelte.