Huurrecht update: de Wet betaalbare huur
Verhuurders
van woonruimte opgelet: de Wet betaalbare huur komt eraan.
Op 1 juli 2024 treedt de wet Betaalbare huur in werking. Deze wet is bedoeld om
huurwoningen beter betaalbaar te maken en huurders beter te beschermen. Om dat
mogelijk te maken wijzigt deze wet het huurrecht op een aantal belangrijke
punten. Dat heeft grote gevolgen voor zowel huurders als verhuurders van
woonruimte.
Introductie van het
middensegment
Verhuur van woonruimte bestaat op dit moment uit twee segmenten: het
gereguleerde segment (sociale huur) en het geliberaliseerde segment (vrije
sector).
In welk segment een huurwoning valt, is afhankelijk van de overeengekomen
aanvangshuur en/of het aantal punten dat een woning scoort op basis van het
Woningwaarderingsstelsel (‘WWS’). De grens tussen beide segmenten ligt nu bij
148 punten, oftewel een huurprijs van € 879,66.
De wet Betaalbare huur voegt hier een derde segment aan toe: ‘het
middensegement’. Het middensegment valt tussen de sociale huur en de vrije
sector. Een huurwoning valt in het middensegment als:
1)
De woning op basis van het WWS tussen de 148 en
187 punten scoort. Hierbij hoort een huurprijs tussen € 879,66 en € 1.157,95
(prijspeil juli 2024); Of
2) Huurder en verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs zijn overeengekomen tussen € 879,66 en tot en met 1.157,95 (prijspeil juli 2024);
Huurwoningen die op basis van het WWS 187 of meer punten scoren, vallen in de
vrije sector. Voor die woningen verandert de Wet betaalbare huur niets.
Bent u benieuwd hoeveel WWS-punten uw woning scoort en welke maximale huurprijs daarbij hoort? Doe dan de Huurprijscheck van de Huurcommissie.
Huurprijsbescherming
Het WWS geldt vanaf 1 juli 2024 ook voor huurwoningen in het middensegment. Huurders
van woningen in het middensegment hebben vanaf dat moment ook recht op huurprijsbescherming.
Net als huurders in het gereguleerde segment. Verhuurders mogen daar bovendien
niet meer ten nadele van de huurder van afwijken. Kort samengevat betekent dat dat
verhuurders geen hogere huurprijs mogen vragen dan toegestaan op grond van het
WWS en dat de wet bepaalt met welk percentage verhuurders de huur maximaal
mogen verhogen.
Tegelijkertijd worden verhuurders verplicht om hun huurders schriftelijk te
informeren over het aantal punten dat een huurwoning scoort op basis van het
WWS en welke maximale huurprijs daarbij hoort.
Huurders van woningen in het gereguleerde- en het middensegment krijgen daarbij
de mogelijkheid om de hoogte van de huurprijs en de servicekosten te laten
toetsen door de Huurcommissie. Dat hoeft niet meer – zoals nu – binnen zes
maanden na de ingangsdatum. Blijkt dan dat de verhuurder meer huur vraagt dan
toegestaan op grond van het WWS, dan stelt de Huurcommissie de huur naar beneden
bij. Tenzij sprake is van een huurwoning in de vrije sector.
Verder krijgen gemeentes de bevoegdheid om handhavend op te treden (boetes
opleggen) tegen verhuurders als zij zich niet aan deze regels houden. Bijvoorbeeld
door een te hoge huur te vragen of de huur met een hoger percentage te verhogen
dan wettelijk is toegestaan.
Wijziging WWS
Daarnaast wijzigt de Wet betaalbare huur het WWS op verschillende onderdelen.
Zo krijgen huurwoningen met een slecht energielabel (E, F, G) bijvoorbeeld
minpunten, mogen verhuurders een passende huurverhoging doorvoeren als zij
verduurzamingsmaatregelen treffen die leiden tot woningverbetering, wordt de
huurprijsopslag voor Rijksmonumenten verhoogd en krijgen nieuwbouwwoningen
(start bouw voor 1 januari 2028) gedurende 20 jaar recht op een nieuwbouwopslag
van 10%.
Gevolgen voor bestaande huurovereenkomsten
De Wet betaalbare huur geldt in de eerste plaats voor nieuwe huurcontracten: huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn gesloten.
Voor bestaande huurovereenkomsten zijn er drie mogelijke situaties:
1)
De huurovereenkomst viel onder
het oude recht al in het gereguleerde segment.
De huurprijs lag bij aanvang van de huurovereenkomst – of na aanpassing door
de Huurcommissie – onder de toen geldende liberalisatiegrens.
Voor deze situatie geldt dat de Wet betaalbare huur per direct ingaat, op 1 juli
2024. Dit betekent dat de verhuurder zich per direct aan de maximale huurprijs
van het WWS moet houden en de huurprijs dus zo nodig naar beneden moet
aanpassen.
2)
De huurovereenkomst valt onder
het oude recht in het geliberaliseerde segment (vrije sector) maar de
woning scoort op of na 1 juli 2024 minder dan 145 punten op grond van het WWS.
De huurprijs lag bij aanvang van de huurovereenkomst boven de toen geldende liberalisatiegrens.
Voor deze categorie huurovereenkomsten geldt dat de Wet betaalbare huur pas na
een jaar ingaat, dus op 1 juli 2025. Vanaf die datum moet de verhuurder zich
aan de maximale huurprijs van het WWS en de maximale jaarlijkse huurverhoging
voor gereguleerde huurwoningen houden.
3) Als de huurovereenkomst niet onder één van de twee bovenstaande situaties
valt, dan is de wet Betaalbare huur niet van toepassing.
De huurprijs lag bij aanvang van de huurovereenkomst boven de toen geldende liberalisatiegrens en de woning scoort op 1 juli 2024 ten minste 145 punten op grond
van het WWS.
Gevolgen voor verhuurders
De (financiële) gevolgen van de Wet betaalbare huur
voor (met name) verhuurders zijn potentieel groot. Verhuurders doen er daarom
verstandig aan om zich goed te laten informeren over deze wet en de doorwerking
daarvan in de praktijk: welke impact heeft deze wet op lopende
huurovereenkomsten en waar moet ik op letten bij het afsluiten van nieuwe
huurovereenkomsten.
Wij helpen u daar graag bij.
Wilt u weten wat dit voor u betekent of wat uw mogelijkheden zijn als
verhuurder, neem dan contact op met een van onze huurrecht specialisten: Ingrid Warfman of Pieter van Goor.