Een vergadering van een vereniging van eigenaars wil onder meer besluiten tot (a) het overdragen van een aantal privégedeelten van het ene naar het andere appartement, en (b) het vergoten van een aantal privégedeelten. Dat laatste gaat dan ten koste van de gemeenschappelijke ruimten.
Tijdens een vergadering van appartementseigenaars is met behulp van artikel 5: 139 lid 2 BW (80% meerderheid) hiertoe besloten.
De Hoge Raad heeft in rechtsoverweging 3.4.3 van het arrest het volgende overwogen:
“Art. 5:139 lid 2 BW maakt geen onderscheid naar gelang de aard van de beoogde wijziging. Het is evenwel de vraag of deze bepaling ook toepassing kan vinden als de wijziging inhoudt dat een gedeelte van het appartementencomplex dat een gemeenschappelijke bestemming heeft, wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars. De totstandkomingsgeschiedenis van art. 5:139 lid 2 BW biedt geen aanknopingspunt voor een bevestigende of ontkennende beantwoording van deze vraag. Het toepasselijk achten van art. 5:139 lid 2 BW ligt echter niet voor de hand, nu toedeling een daad van beschikking is waarvoor levering vereist is en de vereniging van eigenaars slechts bevoegd is tot vertegenwoordiging van de gezamenlijke appartementseigenaars voor zover het gaat om het beheer van de gemeenschap (art. 5:126 leden 1 en 5 BW). Daarom moet worden aangenomen dat een wijziging van de akte van splitsing die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars, slechts volgens de hoofdregel van art. 5:139 lid 1 BW kan worden geëffectueerd, dus met medewerking van alle appartementseigenaars, zo nodig onder toepassing van art. 5:140 BW.”
Het Hof concludeert: voor zover het besluit van de vergadering van eigenaars de eigendomsverhoudingen tussen de appartementseigenaars raakt, is dat een daad van beschikking. Daartoe is niet de vereniging van eigenaars maar zijn de appartementseigenaars zelf bevoegd. Mitsdien kan de splitsingsakte dan enkel worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars (artikel 5:159 lid 1 BW).
In het arrest van de Hoge Raad ging het weliswaar over een gedeelte van het appartementencomplex met een gemeenschappelijke bestemming (punt b), het Hof ziet niet in waarom het voorgaande niet ook geldt voor een herverdeling van privégedeelten (zoals in onder a). Is dit immers ook niet een daad van beschikking? Daarvoor is dan levering vereist is, althans het valt niet onder het beheer van de gemeenschap.
Conclusie
De splitsingsakte kon enkel worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars (artikel 5:139 lid 1 BW). Omdat hier is gekozen voor een besluit van de vergadering (artikel 5:139 lid 2 BW, met een 80%-meerderheid), is het besluit nietig (artikel 2:14 lid 1 BW).
Voor meer informatie neemt u contact op met Pieter Schut.