Een eigenaar wenst onder meer een terras aan te leggen op
het dak van een appartement. Omdat andere appartementseigenaren hiervoor geen
toestemming hebben verleend, is op voet van artikel 5:121 BW de kantonrechter
verzocht een vervangende machtiging te verlenen.
De procedure
De kantonrechter heeft het verzoek afgewezen. Het dak op het appartement is gemeenschappelijk eigendom. Betreffende eigenaar wil dat het gebruik van het dak aan het appartement wordt toegevoegd. Volgens vaste rechtspraak (Wortelboer doctrine) is de enkele verandering in de constructie of de omgrenzing van een appartement niet voldoende om aan te nemen dat een wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening is vereist. Dat is pas het geval als (1) in de constructie of de omgrenzing van het appartement een verandering wordt aangebracht die (2) gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie. Volgens de strekking van de toepasselijke wettelijke regeling gaat het erom dat de akte van splitsing een juist beeld geeft van de omvang van de rechten (en verplichtingen) van de appartementsgerechtigden. Hieruit volgt dat alleen feiten die voor de goederenrechtelijke toestand van een appartement van belang zijn, tot wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening kunnen noodzaken (HR 7 april 2000). Het onderhavige dak van het appartement is een gemeenschappelijk deel. Niet wordt betwist dat alleen eigenaar/gebruiker van het appartement feitelijk gebruik zullen kunnen maken van dit dak als terras via hun appartement. Door het exclusieve gebruik van het gemeenschappelijke dak als terras wordt de omvang van het appartementsrecht gewijzigd (Hof Amsterdam 7 februari 2017). Immers wordt het gebruik van het dak bij het appartement gevoegd. Gebruik van het dak door andere eigenaren van het gemeenschappelijk dak is hierdoor niet meer mogelijk.
Tijdelijk, persoonlijk en vatbaar voor herstel?
(1) Tijdelijkheid. Dat de duur van het gebruik
slechts tijdelijk zou zijn, zolang deze eigenaar is van het appartement, is in
het verzoek niet tot uitdrukking gebracht. Andere appartementseigenaren hebben
echter aangevoerd dat de betreffende eigenaar als verhuurder permanent en
exclusief gebruik van het dak van het appartement wenst en dat is onvoldoende
concreet weersproken. (2) Persoonlijk. Onvoldoende is dan ook komen
vast te staan dat het gewenste gebruik persoonlijk en tijdelijk is.
(3) Herstel. Of het vatbaar is voor herstel in de oude toestand staat
ook niet vast.
De conclusie is dat dit gebruik van het dak leidt tot een goederenrechtelijke
wijziging zodat een wijziging van de splitsingsakte is vereist.
Rb. Amsterdam 21 april 2023.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Pieter Schut.