Een appartement is ondergesplitst in twee appartementen.
In het ondersplitsingsreglement is aan beide appartementen de bestemming
‘woonruimte’ toegekend. De kantonrechter heeft nu geoordeeld dat zowel de bestemming
als de omschrijving van één van de appartementen in de ondersplitsingsakte niet
voldoet aan de hoofdsplitsingsakte. Het litigieuze appartement is in de
hoofdsplitsingsakte als volgt omschreven: “het appartementsrecht,
rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met balkon, gelegen op de
derde verdieping met twee (2) kamers en berging, gelegen op de zolderverdieping
[…].”
Precedentwerking eerdere beschikking
In een eerdere beschikking van een kantonrechter (Rb. Amsterdam 6 oktober 2022) is met betrekking tot een ander appartement in het onderhavige complex geoordeeld dat het in strijd is met de bestemming in de hoofdsplitsingsakte om de zolderverdieping als afzonderlijke woning te gebruiken. Tegen deze beschikking is door de eigenaresse van het litigieuze appartement (als belanghebbende bij de beschikking) geen hoger beroep ingesteld. Die beslissing heeft daarmee gezag van gewijsde gekregen tussen de partijen in dat geding. Hetzelfde geldt voor rechtsoverwegingen in die beslissing voor zover het dragende overwegingen zijn en de overwegingen niet ten overvloede zijn gegeven. Zowel partijen als derden moeten erop kunnen vertrouwen dat de rechter consequent is in de gegeven uitleg van de splitsingsakte, de beslissing heeft precedentwerking (geldt ook voor anderen).
Gelijkheidsbeginsel
De Vereniging van Eigenaars (VvE) heeft bovendien jegens al haar leden het gelijkheidsbeginsel in acht te nemen. Dat alles betekent dat ook in deze procedure wordt uitgegaan van de genoemde beschikking. Vaststaat dus dat het gebruik van de zolderverdieping als afzonderlijke woonruimte/woning in strijd is met de bestemming in de hoofdsplitsingsakte. Dat geldt voor alle zolderverdiepingen van de VvE, ook die van de eigenaresse van het appartement in het onderhavige geschil.
Eén of meer eigenaars?
De stelling van haar dat in haar geval sprake is van een andere situatie nu zij zowel eigenaar is van de derde verdieping als de daarboven gelegen zolderverdieping en in tegenstelling tot het appartement waarover de kantonrechter heeft geoordeeld er geen andere appartementseigenaar ‘tussen’ zit, is dan ook niet relevant. Deze stelling gaat volgens de kantonrechter niet op. (a) Immers is niet gegarandeerd dat deze appartementen altijd één zelfde eigenaar zullen hebben. Bovendien is in de ondersplitsingsakte geen verbod opgenomen om de appartementsrechten te verkopen aan verschillende eigenaars. Het is ook niet waarschijnlijk dat de twee appartementsrechten aan één en dezelfde eigenaar zullen worden verkocht. (b) Temeer daar de zolderverdieping geschikt is gemaakt voor zelfstandige bewoning. (c) Niet betwist is overigens dat de zolderverdieping separaat te koop staat. Mitsdien zal er (uiteindelijk) een situatie ontstaan waarbij er een aparte woonruimte boven de woonruimte op de derde verdieping wordt gerealiseerd. Dit wenste de VvE nu juist te voorkomen. De eigenaresse had de zolderverdieping kunnen betrekken bij de bewoning van de derde verdieping. Daar heeft zij kennelijk vanaf gezien. In beginsel heeft zij geen toestemming van de VvE nodig voor het ondersplitsen van haar appartement, maar het gebruik van de ondergesplitste appartementen daarna dient in overeenstemming te zijn met de bepalingen in de hoofdsplitsingsakte. De huidige akte van ondersplitsing voldoet hier niet aan voor zover die betrekking heeft op de zolderverdieping.
Rb. Amsterdam 30 augustus 2023.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Pieter Schut.