In een algemene ledenvergadering van de VvE is met een meerderheid van ruim 80% besloten om de splitsingsakte te wijzigen. Gevolg van die wijziging is dat er beperkingen worden gesteld aan het gebruik van de woningen in het complex. Uitgangspunt is dat de woningen voor de eigenaren fungeren als een ‘eigen woning’ in de zin van de Wet Inkomstenbelasting. Verhuur (aan een natuurlijk persoon die het appartement gebruikt als woning) is toegestaan. Gebruik van de woning is uitsluitend geoorloofd door één huishouden en niet door meerdere huishoudens.
De Rechtbank
Een tegenstemmer (eiser) van het hiervoor genoemde besluit tot wijziging van de splitsingsakte vordert vernietiging. De Rechtbank stelt hem in het gelijk en vernietigt het besluit.
Het Hof
Het Hof heeft nu het vonnis van de Rechtbank bekrachtigd. Zij stelt voorop dat een akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van het bestuur van een vereniging van eigenaars (80% besluit), mits het besluit tot wijziging voldoet aan de eisen in artikel 5:139 lid 2 BW, te weten dat het besluit is genomen in een vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste 5/4e (80%) van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt. Het besluit voldoet aan deze eis.
Artikel 140 leden 1 en 3 BW, geen discretionaire bevoegdheid
Volgens de wet - op grond van artikel 5:140b lid 1 BW -
wordt op vordering van een appartementseigenaar die niet voor het besluit tot
wijziging van de splitsingsakte heeft gestemd, het besluit vernietigd tenzij
deze (1) geen schade lijdt of (2) hem door de VvE een redelijke
schadeloosstelling wordt aangeboden waarvoor voldoende zekerheid is gesteld
(artikel 5:140b lid 3 BW). De rechter heeft geen afwegingsmogelijkheid
(discretionaire bevoegdheid)
Geen schade, aantoonbaar en bewijslast?
In beginsel moet het besluit worden vernietigd, er is immers tegengestemd door eiser. De VvE stelt dat er door het besluit geen schade wordt geleden door eiser, middels een beroep op de uitzondering van artikel 5:140b lid 3 BW. De VvE draagt op dit punt de bewijslast. Ook al is het aantonen van ‘het ontbreken van enig negatief effect op de waarde’ volgens de VvE een haast onmogelijke opgave is, toch moet zij dit aantonen.
Eiser heeft gemotiveerd betwist dat hij geen schade lijdt door het besluit. Immers wordt hij door het besluit in vergaande mate beperkt in de overdraagbaarheid en verhuurbaarheid van zijn appartement dat hij kocht met als doel te verhuren en met winst te verkopen.
Oordeel en conclusie
Het Hof oordeelt dat de VvE - in aanmerking nemende de gemotiveerde betwisting van eiser -onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit kan worden afgeleid dat deze geen schade lijdt door het besluit. De VvE heeft nog aangevoerd dat volgens de splitsingsakte de VvE toestemming kan geven voor een gebruik van het appartement dat afwijkt van de bestemming in de splitsingsakte maar dat maakt dit niet anders. Eiser is daarvoor afhankelijk van de onzekere toestemming van de VvE.
Conclusie van het Hof: niet is gebleken dat eiser geen schade lijdt door de wijziging van de splitsingsakte. Omdat de VvE voor deze (mogelijke) schade geen schadeloosstelling heeft aangeboden, moet het besluit op grond van artikel 5:140b lid 1 BW worden vernietigd.
Hof Amsterdam 29 oktober 2024.
Houdt met deze materie rekening wanneer je een route kiest voor wijziging van de akte van splitsing, met medewerking van alle eigenaars (artikel 5:139 lid 1 BW) of met medewerking van het bestuur (80%), artikel 5:139 lid 2 BW.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Pieter Schut.