Wederom een uitspraak over het gebruik van een berging (voor bewoning), ditmaal mag het niet, ook niet incidenteel.
Complex, berging, geschil
Een appartementsrecht in een complex is omschreven als volgt: het appartementsrecht dat recht geeft op “het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping met balkon en berging op de vierde verdieping”. Maar mag deze berging worden gebruikt als logeerruimte? Dat is de inzet in het geschil.
De Rechtbank
Een bestendig gebruik als verblijfsruimte is in strijd met de splitsingsakte, maar dat laat onverlet dat ‘incidenteel en in onderling overleg’ het gebruik als logeerruimte niet onverenigbaar is met de bestemming “berging”.
Het oordeel van het Hof hierover
In hoger beroep oordeelt het Hof: het gebruik van de berging als verblijfsruimte voor personen is niet toegestaan, ook niet incidenteel. Zij motiveert dit als volgt. (1) In de splitsingsakte is de bedoelde ruimte (berging) op de vierde verdieping aangeduid als “berging”. (2) Ook in de splitsingstekening de ruimte als “berging” is aangeduid en dat biedt dus ook geen aanknopingspunt voor een ander gebruik.
Betekenis en ander gebruik berging (in de omgeving)
De gangbare betekenis van het woord ‘berging’ is “een
ruimte om iets op te bergen”. Het Van Dale woordenboek omschrijft een ‘berging’
namelijk als “ruimte om iets op te bergen” met als synoniem “opslagruimte”. Dat
is iets heel anders dan een ruimte om personen in te laten verblijven. Een
objectieve uitlegmaatstaf brengt met zich mee dat de onderhavige ruimte niet
bestemd is om te worden gebruikt als verblijfsruimte voor personen. Dat
bergingen in de omgeving van het onderhavige appartementencomplex in de
praktijk als woonruimte worden gebruikt, is niet relevant, aldus het Hof, dit
is subjectief.
Hof Amsterdam 12 mei 2020
Een vergelijking met de uitspraak van het Hof Amsterdam van 12 mei 2020, over een kelder die volgens het Hof wel een woonbestemming had, gaat ook niet op. In die zaak ging het immers om een kelder die hoorde bij een appartement op de begane grond, terwijl de onderhavige casus een appartement op de eerste verdieping betreft met een berging op de vierde verdieping. In die zaak, in tegenstelling tot hier, leverde de splitsingstekening wel een aanwijzing op dat de kelder een woonbestemming had. De bestemming van de berging op de vierde verdieping is ‘berging’ en geen verblijfsruimte voor personen.
Toestemming ander gebruik
Artikel 17 lid 4 van het onderhavige splitsingsreglement verplicht de eigenaar en de gebruiker om het privégedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming. Een gebruik dat afwijkt van de bestemming is volgens deze bepaling alleen geoorloofd met toestemming van de vergadering. Die toestemming ontbreekt hier aangezien de besluiten van de vergadering van eigenaars waarin toestemming is gegeven voor het gebruik van de zolderruimte als verblijfsruimte voor persoonlijk gebruik, nietig zijn verklaard door de kantonrechter.
Mitsdien is het gebruik als verblijfsruimte voor personen niet toegestaan, ook niet incidenteel. Ieder gebruik als verblijfsruimte voor personen wijkt af van de bestemming, structureel of incidenteel.